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Immobilier

Faut-il investir dans l’immobilier francilien en 2016 ?

 

Avec un bilan plus qu’attrayant en 2015, le marché de l’immobilier semble prometteur pour l’année à venir. Prix en léger recul, taux de crédit avantageusement bas, dispositifs légaux incitatifs… Si ces arguments ont permis au secteur de connaître une embellie l’année passée après une période de marasme, on a néanmoins pris l’habitude d’exclure la région parisienne de l’équation du fait de prix trop élevés et de taux de rentabilité trop bas. Mais qu’en sera-t-il en 2016 ? Est-ce la bonne année pour investir ?

Acheter en région parisienne en 2016 : bonne ou mauvaise idée ?

Le bilan du marché immobilier en 2015 s’appuie sur des causes bien connues : taux d’intérêt historiquement bas, baisse relative des prix des biens et encouragements fiscaux mis en place ou prolongés par l’État (prêt à taux zéro, dispositif Pinel). Avec un volume des ventes en hausse de 10 % sur l’année, il est juste de dire que ces causes eurent des conséquences positives.

Néanmoins, investir dans l’immobilier parisien et francilien a toujours été un cas à part, du fait des prix exceptionnellement élevés des biens. Or, en 2015, le miracle s’est produit même à Paris, bien qu’il ait été moins marqué qu’ailleurs en France : l’ancien a connu une baisse de – 0,9 % à l’intérieur de la capitale.

Oui, la tendance des prix est à la baisse à Paris, et globalement dans toute la région parisienne (avec, ne l’oublions pas, des disparités importantes en fonction des zones géographiques). Ce qui n’empêche pas la capitale d’être toujours en tête des prix de vente dans l’immobilier, avec une moyenne de 7 737 € le m2 pour un appartement, et 7 836 € le m2 pour une maison. En comparaison, la deuxième ville la plus chère de France, Cannes, s’établit à une moyenne de 5 552 € le m2 pour un appartement, et 5 237 € le m2 pour une maison ; et Lyon, 2e ville de France, mais en 6e position du classement, est à 3 218 € (appartement) et 3 557 € (maison).

Sans surprise, c’est donc l’immobilier de luxe qui a le plus profité des bons chiffres de vente en 2015. Avec 15 % de progression en volume (selon Barnes International, qui lui-même affiche une hausse de + 38 %), le marché parisien a bénéficié d’une conjoncture extrêmement favorable. Celle-ci s’explique notamment par le retour des investisseurs étrangers, encouragés par des prix en baisse et une attrayante parité euro/dollar.

Pour le commun des mortels, acheter à Paris nécessite donc de respecter certaines conditions : revenus importants, apport personnel conséquent, stabilité financière. Mais également d’autres paramètres, pas nécessairement économiques, par exemple le fait qu’un investissement immobilier à Paris prend une vingtaine d’années pour devenir rentable (contre une année seulement au Havre, à titre de comparaison). Et quand bien même remplirait-on les conditions indispensables pour acheter, encore faut-il partir en quête de conseils avisés auprès des agences spécialisées, comme sur cette page.

Enfin, pour ce qui est du reste de la région parisienne, hors Paris intra-muros, tout dépend de la zone géographique choisie. Les disparités en Île-de-France sont énormes, mais les bons plans existent, surtout avec la perspective du Grand Paris.

Investir dans l’immobilier : le Grand Paris en ligne de mire

Le projet du Grand Paris va, en effet, contribuer à modifier grandement le paysage francilien, et transformer radicalement le marché immobilier. Certaines zones devraient ainsi sortir de l’ornière et attirer l’attention des investisseurs, ce qui aura pour conséquence de faire grimper les prix sur les territoires qui seront directement touchés par le nouveau réseau de transports en commun. Un réseau de 4 nouvelles lignes de métro, 2 extensions de lignes existantes et 72 gares prévues pour sortir de terre dans plusieurs villes de la région, avec autant de quartiers neufs attendus pour se greffer autour. Dans ce contexte, où investir dans l’immobilier en 2016 en prévision de ce que sera la région en 2030 ?

Ce qu’on appelle « l’effet connexion » (l’appréciation des prix de l’ordre de 10 à 15 % avec l’ouverture d’une station de transports en commun dans une zone auparavant mal desservie) devrait donc jouer à plein pour les gares du Grand Paris Express. Ces zones situées autour de Paris vont devenir les bons plans immobiliers de demain. Mais ils nécessitent un investissement au plus tôt : cette année. Car les prix ne vont cesser d’augmenter à mesure que le projet va se développer. Voici quelques-unes de ces zones :

  • Au nord : Saint-Ouen et la frontière avec Saint-Denis, qui accueilleront l’extension de la ligne 14 du métro. Toutefois, ce territoire connaît déjà une impressionnante hausse des prix. Investir dans l’immobilier dans ce coin, c’est en 2016 ou jamais.
  • Au sud-ouest: Issy-les-Moulineaux, ville d’ores et déjà très attractive qui va connaître un boom supplémentaire avec l’arrivée de la ligne 15 du métro. Ici, l’investissement concerne surtout une résidence principale : c’est le cadre de vie qui fait tout l’intérêt de cette commune et de la zone alentour. Ajoutons Vanves et Malakoff, qui jouissent de qualités proches.
  • À l’est et au sud-est : depuis les bords de Marne (Champigny, Bry, Villiers-sur-Marne) jusqu’à Montrouge en passant par Créteil et Villejuif.
  • Plus loin en banlieue parisienne : Orsay, Gif-sur-Yvette, Rueil-Malmaison, Nanterre, Chelles sont encore épargnés par la montée des prix, mais le Grand Paris Express les touchera dans les cinq ou six prochaines années.

Investir dans l’immobilier locatif

Faut-il investir dans l’immobilier locatif ? Le cas est à part, car le but recherché n’est pas le même que l’investissement dans une résidence principale. De façon générale, acheter pour louer, c’est viser un rendement minimum de 5 % par an (un pourcentage qui reste au-dessus d’une bonne assurance vie ou qu’un placement boursier). Or, à Paris, la rentabilité brute n’est que de 3,42 %.

Pour investir dans l’immobilier à Paris et y trouver son compte, il faut en outre pouvoir sortir une somme importante de sa poche tout de suite et choisir consciencieusement son quartier. Cet article vous indique les arrondissements les plus intéressants pour un investissement locatif : 2e, 3e, 9e, 10e et la brochette formée par les 17e, 18e et 19e. Paris reste un investissement sûr (la demande ne faiblira pas), mais encore faut-il pouvoir mettre l’argent sur la table.

Idem pour les villes de la petite couronne parisienne, qui sont parmi les moins rentables de France : Boulogne-Billancourt (3,25 %), Issy-les-Moulineaux (3,73 %), Levallois-Perret (3,45 %), Montreuil (3,92 %), Neuilly-sur-Seine (2,96 %). Moins la rentabilité est élevée, plus le délai en années est important. Pour Boulogne, par exemple, il faut 16 ans pour rentabiliser son bien.

Certaines villes proches de la capitale continuent cependant d’être intéressantes : Argenteuil (5,10 %), Aubervilliers (5,22 %), Champigny-sur-Marne (5,49 %), Créteil (5,91 %), Nanterre (5,02 %), Saint-Denis (5,34 %), Villejuif (5,02 %), Vitry-sur-Seine (5,11 %). Entre les deux se trouvent Colombes (4,33 %), Courbevoie (4,25 %), Saint-Maur-des-Fossés (4,62 %), Versailles (4,43 %).

Vous trouverez le détail des taux de rentabilité sur cette page.

Si c’est l’investissement locatif qui vous intéresse, ne ratez pas le coche : le dispositif Pinel (qui propose un abattement non négligeable sur le montant de l’investissement, à la condition de mettre le bien en location pour une période prédéfinie), actif en 2016, pourrait peut-être ne pas durer !

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