Flexibilité, adaptation, mouvements : les nouveaux enjeux des bureaux à Paris
Ubiq, plateforme spécialisée dans les nouvelles solutions de bureaux, vient de publier son étude annuelle sur l'évolution de ce marché. Son directeur, Mehdi Dziri, présente ce travail, en évoquant notamment les besoins de flexibilité et les usages hybrides qui se développent dans la capitale.
Que montre votre étude à Paris ?
« Nous analysons depuis 5 ans le marché de l’immobilier flexible et serviciel, qui concerne le coworking, la sous-location ou les bureaux opérés, qui fonctionnent de la même manière qu'un coworking mais avec une seule société. Contrairement aux baux commerciaux classiques, ces offres reposent sur des contrats de prestation de services, plus souples, avec des espaces clés en main et de nombreux services intégrés, comme des salles de sport ou des espaces de vie. »
« À Paris, 5,9 % du parc de bureaux est aujourd’hui flexible, contre 1 à 2 % il y a quelques années. La progression est nette, avec de fortes disparités : près de 15 % dans le 9e, plus de 12 % dans les 12e et 13e, mais beaucoup moins dans le 15e. D'autres grandes villes comme Londres ou New York restent en avance, entre 10 et 15 % en moyenne. »
Quelles sont les grandes tendances derrière cette dynamique ?
« La première rupture a été le Covid et la généralisation du travail hybride. Les entreprises veulent ajuster rapidement leurs surfaces à leurs effectifs et éviter les investissements lourds. Si l’on raisonne en coût global, une solution flexible peut être plus avantageuse pour une durée inférieure à 3 ou 4 ans. »
« La deuxième transformation est technologique, avec l’intelligence artificielle qui bouleverse les métiers tertiaires et pourrait réduire ou transformer les besoins en bureaux. On observe aussi un recentrage vers le cœur de Paris, sur des surfaces plus petites. La question de la réversibilité des actifs, le fait de transformer ou adapter les immeubles, devient centrale. »
COMMENT ÉVOLUE LE NOMBRE ET LE PRIX DES BUREAUX ?
« Le parc ne bouge pas aussi facilement que ça. À Paris intramuros, et encore plus dans les quartiers centraux, et les quartiers d'affaires, la vacance est assez faible. Néanmoins, on peut noter qu'elle a doublé ces dernières années dans le Quartier central des affaires, pour atteindre près de 5 %. »
« Au niveau des prix, là aussi il y a une certaine forme d'inertie. Globalement, les loyers réels ont légèrement baissé, notamment grâce aux mesures d'accompagnement, même si la diminution de la valeur faciale n'est pas forcément visible. Sur le marché de l'immobilier flexible, les loyers sont aussi stables alors qu'ils devraient augmenter pour suivre l'inflation des services et loyers. Tout dépend de l'offre et de la demande. »
